Co kształtuje sytuację na rynku mieszkaniowym?
Od kilku miesięcy eksperci rynku nieruchomości oraz deweloperzy stwierdzają zgodnie, że bieżący rok należy do bardzo dobrych. Coraz więcej osób decyduje się na własne „M”, w związku z czym odnotowywane są kolejne rekordy sprzedaży mieszkań. Obok pytań o przyczyny takiego stanu rzeczy, eksperci często zastanawiają się, kiedy sytuacja może się zmienić i co może załamać hossę.
Stopy procentowe kierują rynkiem
Zaczynając rozważania na temat boomu na rynku nieruchomości należy podkreślić, że potrzeby mieszkaniowe w Polsce są duże, a braki w liczbie i strukturze mieszkań, pomimo wciąż realizowanych inwestycji, jeszcze większe. Chęć posiadania własnego mieszkania była, jest i będzie widoczna w kolejnych latach. Niestety, nie każdy może stać się posiadaczem swojego „M”, co w najprostszy sposób obrazuje obecną sytuację na rynku mieszkaniowym. Rynek kształtują realne możliwości klientów, a jednym z kluczowych czynników, jakie mają na to wpływ, jest wysokość stóp procentowych. Obecnie są one trzykrotnie niższe, niż jeszcze trzy lata temu, co z kolei przekłada się na bardzo korzystne warunki zaciągania kredytu hipotecznego. Obniżenie stóp procentowych, w przewidywalnym okresie, jest efektem stałym. Zgodnie z teorią konwergencji, od lat wskaźnik ten spada i zbliża się do poziomu właściwego dla krajów Europy Zachodniej.
Kluczowy czynnik – cena
Jednym z kluczowych czynników, mających wpływ na obecny trend dosyć wysokiego zainteresowania kupnem mieszkań, są ich ceny. Te, mimo rosnącego popytu, pozostają na stabilnym poziomie. Kilka lat temu kryzysy na rynku mieszkaniowym po części wywołało windowanie cen do niebotycznych i całkowicie nierealnych poziomów. Obecnie deweloperzy na rosnący popyt reagują raczej zwiększaniem podaży, a nie podnoszeniem cen.
Można pokusić się o stwierdzenie, że polski rynek mieszkaniowy paradoksalnie jest beneficjentem światowego spowolnienia gospodarczego. Niskie ceny paliw i innych surowców pozwalają utrzymać koszty budowy mieszkań na stałym, relatywnie niskim poziomie. Nie ma zatem przesłanek, aby diametralnie podwyższać ceny mieszkań.
Trudno jednoznacznie określić jak długo utrzyma się taki status quo, zwłaszcza mając na uwadze napiętą sytuację geopolityczną. Można jednak założyć, że najbliższe miesiące nie przyniosą wyraźnych zmian, a wahania cen surowców nie będą miały wpływu na ceny mieszkań, które pozostaną na stabilnym poziomie.
Zmiany mogą być widoczne w perspektywie kilkuletniej i tak naprawdę będą efektem obecnych działań. W ostatnim czasie bardzo zwiększyło się zainteresowanie deweloperów zakupem terenów pod nowe inwestycje, co skutkuje wzrostem cen gruntów budowlanych. Już teraz zdarzają się transakcje o wartości znacznie przewyższającej dotychczasowe stawki, a proces ten w najbliższych miesiącach będzie się pogłębiał. Najpewniej spora część deweloperów będzie próbować przenieść rosnące koszty na klientów, podnosząc ceny mieszkań i tylko nieznaczna część rynku w sposób „bezbolesny” zdecyduje się utrzymać ceny na stałym poziomie, akceptując przy tym osiąganie niższych marży z realizowanych projektów.
Należy jednak pamiętać, że zmiany te odczują dopiero klienci szukający mieszkania za kilka lat, nie wcześniej niż w 2018 roku. Tendencja wzrostu cen gruntów budowlanych dopiero zaczyna być widoczna, a cały proces inwestycji deweloperskiej jest dosyć długi. Uzyskanie niezbędnych pozwoleń oraz prace projektowe wymagają wielomiesięcznej pracy. Minie zatem jeszcze trochę czasu, zanim na rynek trafią mieszkania budowane na gruntach kupionych po wyższych cenach.
O autorze
