Przebudowa rynku biurowego w Warszawie
W pierwszym kwartale 2023 roku w Warszawie nie oddano do użytku żadnego nowego budynku biurowego, co jest pierwszym przypadkiem takiej sytuacji od ponad 15 lat, wynika z raportu firmy doradczej Newmark Polska. Jednocześnie odnotowano spadek aktywności najemców, a współczynnik pustostanów utrzymał się na niezmiennym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem. Mimo tego, deweloperzy planują realizację kolejnych inwestycji biurowych w stolicy.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie pozostały na niezmienionym poziomie – 6,26 mln mkw. Raport wskazuje, że spadek aktywności deweloperskiej związany jest z początkiem pandemii COVID-19. W pierwszym kwartale 2023 roku w budowie pozostawało ponad 200 000 mkw. – prawie czterokrotnie mniej niż w rekordowych latach 2017-2019.
Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska, podkreśla, że kolejne lata upłyną pod znakiem coraz częstszych modernizacji, zmiany funkcji istniejących obiektów oraz budowy nowocześniejszych budynków w miejscu starszych biurowców. Trend ten wynika między innymi ze zmieniających się oczekiwań najemców oraz wprowadzanych regulacji przez Unię Europejską w zakresie efektywności energetycznej budynków i alternatywnych źródeł energii.
W pierwszym kwartale 2023 roku popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 159 000 mkw., co stanowi spadek o ponad 40% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 roku. Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska, zwraca uwagę, że mniejsza aktywność najemców może wynikać m.in. z malejącej dostępności powierzchni biurowej spełniającej wymagania najemców, szczególnie jeśli chodzi o oferowane nowoczesne rozwiązania technologiczne czy zgodność z celami ESG.
W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy (63%), a najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym były firmy z sektora usług dla biznesu (19,5%), produkcyjnego (9,5%) oraz finansowego (9,3%). Na koniec marca 2023 roku współczynnik pustostanów w Warszawie utrzymał się na stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem (11,6%), ale zmniejszył się o 0,6 p.p. w ujęciu rok do roku.
Ciekawym zjawiskiem jest fakt, że w biurowcach oddanych do użytkowania w ostatnich 5 latach dostępna powierzchnia wynosiła niewiele ponad 103 000 mkw., przekładając się na stopę pustostanów ok. 8,1% w tej grupie nieruchomości. Prawie 45 000 mkw. tej powierzchni znajdowało się w dwóch budynkach.
Wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymuje się, zwłaszcza w przypadku lokalizacji i budynków spełniających oczekiwania najemców w zakresie zgodności z celami ESG. Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach w centrum utrzymywały się w przedziale 22-26 euro za mkw., natomiast poza centrum wynosiły 14-16 euro za mkw.
Podsumowując, rynek biurowy w Warszawie przeżywa okres zmian. Deweloperzy kierują się w stronę gruntownych modernizacji, zmiany funkcji istniejących obiektów i budowy nowocześniejszych budynków. Wzrost zainteresowania najemców standardami ESG oraz zmieniające się oczekiwania co do powierzchni biurowej wpływają na kształtowanie się tego rynku.
O autorze