Rynek nieruchomości przeżywa rozkwit – jak wybrać odpowiednie mieszkanie?

19 października 2021

Nie wszystko złoto co się świeci

Co ważne, rodzaj zabudowy nie jest gwarancją zadowolenia z mieszkania. W odnowionych z zewnątrz budynkach można nadal spotkać klatki schodowe, które pozostawiają wiele do życzenia. Co ciekawe, nie zawsze taki stan rzeczy jest wadą. Kondycja klatki schodowej bezpośrednio wpływa na cenę mieszkania. Idealna sytuacja dla kupującego to nabycie lokalu, w budynku, w którym klatka schodowa aktualnie nie jest w najlepszym stanie, ale będzie w niedługim czasie remontowana. Po jej odnowieniu, mieszkanie podwyższy swoją wartość, dzięki czemu będzie można je sprzedać z zyskiem. Klatka, która z pozoru wydaje się mankamentem, może być tak naprawdę ukrytą zaletą – mówi Włodzimierz Piwowarczyk.

Poza klatką schodową, znaczącym elementem jest też technologia, w jakiej obiekt został wykonany oraz jego termoizolacja. Kamienice, są z reguły uważane za miejsca ciepłe, ze względu na cegłę, z której są zbudowane. Dodatkowo taki materiał jest naturalny i nieszkodliwy dla człowieka. W przeciwieństwie do niego, inne surowce mogą stwarzać problemy, np. gazobetony wykazują właściwości promieniotwórcze – tłumaczy Piwowarczyk.

Gimnastyka między kuchnią a łazienką

Kolejnym aspektem, na który należy zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania jest jego funkcjonalność. Najwygodniejsze są mieszkania bez pokoju przechodniego, takie, w których z przedpokoju jest dostęp do wszystkich pomieszczeń. Zapewnia to wyższy poziom komfortu i prywatności – mówi Piwowarczyk. Dodatkowo ekspert zachęca do rozważenia możliwości przekształcenia m2 w m3 i m3 w m4 – Jeśli lokatorom nie zależy na posiadaniu kuchni w osobnym pomieszczeniu, przeniesienie aneksu do jednego pokoju jest warte zastanowienia się. Taka aranżacja pomoże zaoszczędzić miejsce i prawdopodobnie zmieni mieszkanie na lepsze.

Nie tylko wielkość i rozkład mieszkania czy rozmieszczenie pomieszczeń ma znaczenie. Oglądając nieruchomość dobrze jest zaopatrzyć się też w miarkę i sprawdzić czy metraż z ogłoszenia odpowiada rzeczywistości (można też poprosić o pokazanie planu nieruchomości z naniesionymi wymiarami pomieszczeń). Zdarzają się sytuacje, w których podany w ofercie metraż został wyliczony wraz z piwnicą, a trudno wyobrazić sobie, że te dodatkowe metry, które miały być zagospodarowane jako pokój dla dziecka, będziemy mieli w podziemiach – mówi Piwowarczyk.

Slalom w instalacjach

Wybór mieszkania to żmudny proces, który pochłania nie tylko nasz czas i energię, ale też znaczne fundusze. Właśnie dlatego nie powinniśmy ograniczać się do oglądania tylko tego, co widzimy na pierwszy rzut oka. Ważne są także wszelkiego rodzaju instalacje, które powinniśmy sprawdzić podczas oględzin – kanalizacja, przewody elektryczne. Dobrze jest zweryfikować, z jakiego materiału wykonane są instalacje. Stare przewody bywają bardzo kłopotliwe, a aluminiowe systemy wymagają wymiany. W przypadku kanalizacji nie tylko rozmieszczenie instalacji wewnątrz mieszkania jest istotne (czyli tzw. gałązki), ale także stan pionów. Stare piony są bardzo awaryjne, dlatego w przypadku takich mankamentów warto spytać, czy wspólnota przewiduje w najbliższym czasie remonty. Zwykle plany remontowe są dostępne parę lat w przód. Zapoznanie się z nimi uchroni nowych najemców przed kuciem nowych płytek w łazience pół roku po ich położeniu – radzi Piwowarczyk.

Ponadto elementem, który pozwoli nam oszczędzić są też okna i drzwi. Oglądając mieszkanie dobrym pomysłem jest sprawdzenie ich szczelności, stanu i daty wykonania. Zwykle ostatnia z tych informacji jest umieszczona przez producenta na produkcie, więc wystarczy tylko wiedzieć, gdzie jej szukać. Pierwsze 8 cyfr widocznych na ramce międzyszybowej to odpowiednio dzień, miesiąc i rok produkcji.

Praca zespołowa gwarancją zwycięstwa?

Skoro więc trzeba mieć na uwadze tyle ważnych kwestii nasuwa się pytanie czy nie lepiej przyjść oglądać mieszkanie ze sztabem specjalistów, którzy nam doradzą. Tutaj doświadczeniem również dzieli się Prezes Zarządu Dynamic Estate S.A. – Wystarczy, że mieszkanie przyjdzie oglądać osoba zdroworozsądkowa, która będzie wiedziała o co pytać. Niekoniecznie trzeba się na wszystkim znać osobiście. Ważne, żeby wiedzieć, na co zwrócić uwagę. Jeśli np. nie wiemy czy dana kanalizacja jest w dobrym stanie, czy jest wykonana z tworzywa sztucznego czy to po prostu stara, żeliwna rura wystarczy, że zwrócimy się do wspólnoty lub biura nieruchomości. Takich pytań z pewnością będzie więcej. Można nawet przygotować sobie notatkę lub kwestionariusz, który będzie dla nas pomocą w prowadzeniu rozmowy ze sprzedawcą lub pośrednikiem.

Żonglerka finansami

Czasem żartuje się, że w przypadku umów “haczyki prawne”, na które część osób da się przysłowiowo złapać napisane są drobnym drukiem. W przypadku nieruchomości zwykle ten drobny druk dotyczy kosztów innych niż kupno czy wynajem. Takie koszty bieżące mogą wahać się od 200 do nawet 800 zł, ale co ciekawe nie zawsze najniższa opłata jest najlepsza. Dobrze wiedzieć jakie są składniki cenotwórcze tych opłat – czy jest to np ogrzewanie lub składka remontowa. Jeśli mówimy o ogrzewaniu warto zorientować się, jak jest ono rozliczane i czy jest to piec czy ogrzewanie miejskie. W przypadku składki remontowej, musimy liczyć się z dwoma możliwościami. Albo zapłacimy więcej i będziemy mieli perspektywę remontów wykonanych przez wspólnotę albo zapłacimy niską kwotę i w przypadku przeciekającego dachu czy złej termoizolacji nie będziemy mogli liczyć na poprawę, bo wspólnota nie jest zainteresowana remontami – mówi Piwowarczyk – innymi słowy nie spodziewajmy się, że przy niskiej składce wspólnota poprawi stan budynku.

Poza wymienionymi wyżej kosztami powinniśmy uważać także na m.in. opłaty z tytułu gruntu, taksę notarialną, podatek od czynności cywilno-prawnych i bieżące należności takie jak wywóz śmieci czy opłata za administrowanie. Chociaż nie istnieją żadne przepisy stanowiące, które koszty leżą po stronie sprzedającego, a które po stronie kupującego, przyjęło się, że sprzedający zajmuje się dokumentami, a kupujący kosztami zakupu czyli np. podatkami notarialnymi.

W temacie finansów należy poruszyć jeszcze jeden wątek – cenę mieszkania idealnego. Szukając naszych nowych przysłowiowych czterech kątów istotne jest początkowe oszacowanie budżetu i ustalenie ile jesteśmy w stanie zapłacić za wymarzone mieszkanie. Jeśli będziemy znali swój limit i skonfrontujemy go z realiami rynku zaoszczędzimy sobie niepotrzebnego bólu głowy.

Doping od pośrednika

Mając na uwadze wszystkie wymienione kwestie, można też dojść do wniosku, że najłatwiej zatrudnić pośrednika, który będzie działał w naszym interesie. Jeśli znam się na kupnie i sprzedaży mieszkań mogę samodzielnie dokonywać transakcji, ale oszczędzanie pieniędzy na braku pośrednika może się zemścić. Można to porównać do remontu z tanich materiałów – z pozoru oszczędzimy, ale potem trzeba będzie i tak zainwestować więcej. Dlatego też bezpieczniej jest zaufać profesjonaliście, który dobierze dla nas odpowiednie mieszkanie – mówi Piwowarczyk. Ekspert przypomina jednocześnie, że jeśli sami będziemy szukać mieszkania naszym najlepszym sprzymierzeńcem są pytania. Wybierając mieszkanie trzeba pytać, pytać i jeszcze raz pytać. Sprzedającemu łatwiej jest przemilczeć ewentualne mankamenty mieszkania niż skłamać kiedy konkretnie zapytamy o dany aspekt. Nie zmienia to jednak faktu, że szukanie na własną rękę będzie wymagające i czasochłonne.

W celu upewnienia się, że pośrednik nie chce nas naciągnąć na dodatkowe koszty, przed podpisaniem umowy powinniśmy jeszcze sprawdzić czy posiada on ubezpieczenie OC. Jeśli w późniejszym czasie znajdziemy jakieś wady mieszkania, opłatami zostanie obciążony pośrednik i wówczas kwestia rekompensaty czy odszkodowania będzie łatwiejsza do zorganizowania jeśli pośrednik będzie miał OC. Dodatkowo, sama transakcja jest jeszcze zabezpieczona przez notariusza, więc nie powinniśmy się martwić.

Rozdanie medali – podsumowanie

Szukanie mieszkania to proces czasochłonny, żmudny i wymagający. Warto uzbroić się więc w cierpliwość i dawkę wiedzy o stanie prawnym obiektu, jego lokalizacji, rodzaju zabudowy i technologii w jakiej został wykonany. Podczas oglądania lokum zwróćmy również uwagę na jego funkcjonalność, możliwość adaptacji, stan techniczny instalacji, dodatkowe opłaty i zapytajmy sąsiadów o realia mieszkania w danym miejscu. Nie bójmy się pytać, jeśli będziemy czuć się pewniej możemy przygotować sobie kwestionariusz, w którym zapiszemy wszystkie aspekty, o których będziemy chcieli porozmawiać. Mimo, że po drodze czeka nas wiele pracy, zamieszkanie w wymarzonym miejscu wynagrodzi wszelkie dotychczasowe trudy.