Czy budowa mieszkań na terenach przeznaczonych pod zabudowę biurową jest opłacalna?
W obliczu ograniczonej dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową w największych polskich miastach, deweloperzy coraz częściej rozważają przekształcenie istniejących terenów przeznaczonych na biura lub handel na cele mieszkaniowe. Tego rodzaju projekty, często realizowane w ramach procedury „lex deweloper”, mogą okazać się opłacalnym rozwiązaniem, choć nie brakuje wyzwań, które stoją przed inwestorami.
Lex deweloper jako narzędzie inwestycyjne
Z punktu widzenia wielu deweloperów, specustawa lex deweloper, umożliwiająca realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach wcześniej przeznaczonych pod inne cele, otwiera nowe możliwości. „Ograniczona podaż gruntów w dużych miastach w niektórych przypadkach będzie wymuszać na deweloperach realizację inwestycji w formule lex deweloper i jest to nieuniknione” – zauważa Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii. Firma ta już teraz analizuje nieruchomości z potencjałem do przekształcenia pod zabudowę mieszkaniową, wykorzystując specustawę.
Jednak, jak podkreśla Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal, lex deweloper nie spełniła do końca pokładanych w niej nadziei. „Specustawa ta nie spełniła oczekiwań, jakie pokładali w niej deweloperzy i nie przysporzyła znacząco nowych powierzchni pod zabudowę” – mówi, dodając, że procedury związane z realizacją takich projektów są żmudne i ryzykowne. Niemniej jednak, wciąż zdarzają się przypadki, gdzie przekształcenie terenów po biurach czy sklepach na cele mieszkaniowe może być opłacalne. Przykładem jest inwestycja Atal w Gdyni, gdzie na miejscu dawnej przestrzeni handlowej powstaje duży projekt mieszkaniowy Atal Symbioza.
Wyburzanie i przekształcanie terenów – plusy i minusy
Realizacja projektów mieszkaniowych na terenach pierwotnie przeznaczonych pod zabudowę biurową lub handlową często wiąże się z koniecznością wyburzenia istniejących budynków. Tego typu działania, mimo że kosztowne i czasochłonne, mogą przynieść znaczne korzyści. „Formuła lex deweloper otwiera nowe perspektywy dla rynku nieruchomości, zwłaszcza w lokalizacjach o wysokim popycie na mieszkania” – podkreśla Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.
Podobne stanowisko zajmuje Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom, który zauważa, że budowa nowoczesnych i wielofunkcyjnych inwestycji w miejsce starej, mniej estetycznej zabudowy może przyczynić się do zrównoważonego rozwoju miast. „Wyburzając w okolicy ul. Wołoskiej i Domaniewskiej budynki biurowe, zmieniamy zabetonowane przestrzenie w zielony i tętniący życiem projekt z mieszkaniami, usługami, gastronomią, parkiem linearnym i strefami do rekreacji i odpoczynku” – wyjaśnia.
Przyszłość lex deweloper i inwestycji mieszkaniowych
Pomimo potencjału, lex deweloper nie jest narzędziem idealnym. Jak wskazuje Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development, „z obecnego prawa wiemy jednak, że nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skróciła czas obowiązywania lex deweloper o trzy lata, czyli do końca 2025 roku”. To ogranicza możliwości długofalowego planowania inwestycji w oparciu o specustawę, choć wciąż pozostaje ona użyteczna w niektórych przypadkach.
Niektórzy deweloperzy, jak Marek Starzyński z Okam Capital, widzą w lex deweloper szansę na realizację dużych projektów, jak F.S.O. PARK w Warszawie, który ma objąć blisko 13,5 ha i pomieścić około 2000 mieszkań. Z kolei Zuzanna Należyta z Eco Classic podkreśla, że przekształcenie gruntów o innym przeznaczeniu na cele mieszkaniowe może pomóc w złagodzeniu kryzysu mieszkaniowego.
Podsumowanie
Budowa mieszkań na terenach przeznaczonych pod zabudowę biurową lub handlową, realizowana w formule lex deweloper, może być opłacalna, zwłaszcza w dużych miastach o ograniczonej podaży gruntów. Chociaż specustawa ta nie spełniła w pełni pokładanych w niej nadziei, wciąż stanowi istotne narzędzie dla deweloperów, umożliwiając realizację atrakcyjnych projektów w miejscach, które wcześniej były przeznaczone na inne cele. Przyszłość tego typu inwestycji będzie jednak zależała od dalszych zmian w przepisach oraz gotowości deweloperów do podejmowania ryzyka związanego z przekształceniem takich terenów.
O autorze