LONDYN NADAL NAJDROŻSZĄ LOKALIZACJĄ BIUROWĄ ŚWIATA

W Europie niedobór powierzchni biurowej wysokiej jakości dotyczył szeregu rynków, w tym Londynu i Frankfurtu, a rosnący popyt w tych miastach wywierał presję wzrostową na czynsze. W skali całego regionu ubiegłoroczne wzrosty czynszów były stosunkowo nieduże przy znacznym zróżnicowaniu pomiędzy poszczególnymi rynkami. W 2013 r. czynsze wzrosły w Europie o 3 proc., czyli najwięcej od czasu spowolnienia gospodarczego w 2008 r.

Największą dynamikę w regionie EMEA odnotowano w krajach Bliskiego Wschodu i Afryki, w których czynsze wzrosły w ubiegłym roku o 14  proc. Wobec poprawy nastrojów wśród przedsiębiorców zarówno w Katarze, jak i Dubaju, wzrosła aktywność na rynkach biurowych, co przełożyło się także na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie w tych lokalizacjach odpowiednio o 10 proc. i 5 proc. Jednak w ubiegłym roku wśród państw regionu EMEA czynsze najbardziej wzrosły w RPA – o prawie 30 proc. Przy wyjątkowo wysokim poziomie aktywności na rynku najmu w Republice Południowej Afryki odnotowano jednocześnie bardzo duży wzrost liczby dużych transakcji.

James Young, dyrektor biur firmy Cushman & Wakefield w regionie EMEA, powiedział: „Niewystarczająca podaż powierzchni wysokiej jakości w krajach regionu EMEA zmusi wielu najemców do przyspieszenia działań w celu pozyskania powierzchni na rynkach o ograniczonych zasobach. Presja na czynsze za najlepsze powierzchnie może się utrzymać ze względu na prognozowaną niewielką podaż nowych obiektów biurowych aż do drugiej połowy 2014 r.”.

Richard Aboo, Partner, dyrektor działu powierzchni biurowych w warszawskim oddziale Cushman & Wakefield, powiedział: „Pozytywne prognozy ekonomiczne dla Polski na lata 2014-2015 wskazują dalszy rozwój rynku nowoczesnej powierzchni biurowej, przy czym wysoka presja na stawki czynszowe powinna utrzymać się w kolejnych latach. W 2013 r. wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie osiągnął najlepszy w historii wynik 633.600 mkw. Wzrost podaży oraz pustostanów w istniejących projektach wskazuje, że cykl koniunkturalny rynku znajduje się w fazie silnego wzrostu siły negocjacyjnej najemców szukających optymalizacji kosztów najmu lub poszukujących lepszego standardu powierzchni. Redukcja stawek czynszowych dotknęła przede wszystkim powierzchnie zlokalizowane w centrum miasta, gdzie w najlepszych budynkach stawki bazowe spadły do poziomu 25 EUR, czyli były o ok. 1,5 EUR niższe niż na koniec grudnia 2012 r. Na spadki stawek czynszowych szczególnie narażeni są właściciele istniejących budynków, których zdolność konkurowania z nowymi projektami w budowie oraz planowanymi jest często ograniczona”.

Po dwucyfrowych wzrostach w 2012 r. tempo wzrostu stawek czynszowych za najlepsze powierzchnie w obu Amerykach znacznie spowolniło do zaledwie 1 proc. w skali całego regionu. W Ameryce Południowej wynikało to z mniejszej aktywności na najważniejszych rynkach, tj. w Argentynie i Brazylii, a utrzymująca się w obu tych krajach niepewna sytuacja gospodarcza spowodowała spadek zarówno popytu wśród najemców, jak i czynszów za najbardziej atrakcyjne powierzchnie. 

Rosnący popyt w ciągu roku w Ekwadorze i Kolumbii nie był w stanie zniwelować spadków czynszów na większych rynkach. W 2014 roku może wzrosnąć niepewność w Ameryce Południowej, a obawy o stan gospodarki mogą ujemnie wpłynąć na optymizm przedsiębiorców w wielu lokalizacjach. Niemniej jednak rozwój gospodarczy Ameryki Północnej przyczyni się do coraz większej stabilności w całym regionie.

Popyt w Stanach Zjednoczonych wzrósł w 2013 r. wobec szybszego niż przewidywano tempa ożywienia gospodarki – odnotowano wysoki poziom aktywności na rynku najmu oraz poprawę nastrojów w sektorze przedsiębiorstw. Jednak wzrosty czynszów nie były jednakowe we wszystkich lokalizacjach kraju, przy czym największe dotyczyły Nowego Jorku (Manhattan) i Bostonu. W 2014 r. utrzyma się trend wzrostowy czynszów w USA, co przełoży się na wzrosty czynszów w skali całego regionu.

Ron Lo Russo, prezes firmy Cushman & Wakefield w regionie stanów Nowy Jork, New Jersey i Connecticut, powiedział: „Środkowy Manhattan (Aleje Madisona i Piąta) został ponownie najdroższym rynkiem powierzchni biurowych obu Ameryk. W okolicy Alej Madisona i Piątej znajduje się wiele bardzo prestiżowych nieruchomości biurowych, w których czynsze wywoławcze są wyższe niż przy innych ulicach. Lokalizację tę cenią sobie tacy najemcy jak fundusze hedgingowe i firmy private equity, które są gotowe płacić nawet trzycyfrowe czynsze”.

W 2013 r. czynsze w skali całego regionu Azji i Pacyfiku wzrosły o niecałe 2 proc. W pierwszej połowie roku warunki gospodarcze nie sprzyjały ożywieniu, ale drugie półrocze przyniosło wzrosty na najważniejszych rynkach, tj. w Chinach i Japonii. Niemniej jednak w rankingu najdroższych lokalizacji biurowych świata znalazło się szereg miast tego regionu: Hongkong utrzymał się na drugim miejscu, Pekin uplasował się na czwartej pozycji, a Tokio – na piątej. Podobnie jak w 2013 r. w bieżącym roku czynsze utrzymają się raczej na niezmienionym poziomie ze względu na niewielki i stabilny popyt na powierzchnie biurowe, ale jednocześnie wzrośnie zakres oferowanych najemcom zachęt. 

Podobnie jak w 2013 r., w bieżącym roku utrzyma się niewielki, ale trwały wzrost gospodarczy, co przełoży się na wzrost popytu wśród najemców w całym regionie Azji i Pacyfiku. Głównym motorem ożywienia będą najważniejsze gospodarki regionu, czyli Chiny, Japonia i kraje Azji Południowo-Wschodniej, w których popyt na powierzchnie biurowe wzrośnie w ciągu roku najbardziej.

John Siu, dyrektor zarządzający biura firmy Cushman & Wakefield w Hongkongu, powiedział: „W ubiegłym roku popyt na najbardziej atrakcyjne powierzchnie biurowe w hongkońskiej dzielnicy Central, zwłaszcza ze strony większych najemców, ustabilizował się pomimo utrzymującej się tendencji zniżkowej. Z tego względu czynsze spadły w 2013 r. tylko o 1 proc. Podaż nowej powierzchni jest bardzo ograniczona, a popyt jest nadal bardzo wrażliwy na wahania na rynkach finansowych i w światowej gospodarce. W związku z tym w bieżącym roku czynsze w dzielnicy Central pozostaną na stabilnym poziomie”.