Czego spodziewać się po rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej?
Pierwszą, podstawową formą głosowania we wspólnocie jest oddanie głosu „za” bądź „przeciw” na samym zebraniu rocznym. Siła głosu odpowiada wielkości udziału w nieruchomości. Istnieje możliwość zmiany sposobu głosowania – zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos”. Wprowadzenie tej zasady możliwe jest w opisanych przez prawo sytuacjach, tj. w określonej sprawie, o ile właściciele tak postanowili w umowie lub podjęli uchwałą wyrażoną większością głosów. Głosowanie według tej zasady jest również przewidziane w przypadku, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo gdy większość udziałów skupiona jest w rękach jednego właściciela. Wówczas, na żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 głosów, wprowadzona zostaje zasada „jeden na jeden”.W jej duchu często głosuje się w budynkach, w których lokale mają podobny metraż.
Drugim sposobem zbierania podpisów pod uchwałami jest tryb obiegowy, czyli w drodze indywidualnego zbierania głosów, który jest następstwem braku kworum na zebraniu. Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, w trybie obiegowym głosy zbierane mogą być tylko przez zarząd. W praktyce zdarza się jednak, że głosy zbierane są przez administratorów lub samych właścicieli lokali. Zgodnie z prawem, są to jednak osoby nieuprawnione.
Administrator może być uprawniony do samodzielnego zbierania głosów tylko wówczas, gdy wynika to z upoważnienia lub zawartej z nim umowy o pełnieniu obowiązków – tłumaczy Anna Winter, Kierownik oddziału Wrocław/Zarządca Nieruchomości Integrum Management. Należy też brać pod uwagę, że uchwała, pod którą zbierano głosy przez osoby nieuprawnione, może zostać uchylona przez sąd. Warunkiem jednak jest wykazanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwał, o czym mówi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku sygn. IV CK 543/0 – dodaje Anna Winter.
O podjętej w trybie obiegowym uchwale, właściciele lokali muszą zostać powiadomieni na piśmie. Ustawa o własności lokali nie podaje konkretnego terminu, jednak w drodze analogii z art. 30 tej samej Ustawy, zasadne jest, aby odbyło się to w ciągu 7 dni od dnia przyjęcia uchwały.
Co dalej z uchwałą?
Po przegłosowaniu, uchwała wchodzi w życie. Należy jednak pamiętać, iż właścicielom przysługuje 6 tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały do sądu, którego bieg liczony jest od dnia podjęcia uchwały na zebraniu rocznym lub, jeśli została ona przegłosowana w trybie obiegowym, od dnia powiadomienia go o jej treści. Wnoszącpowództwo do sądu właściciel winien wykazać iż uchwała:jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszazasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź też uchwała narusza jego interes prawny.
Uchwała, pomimo zaskarżenia podlega wykonaniu, pod warunkiem, że sąd nie wyda postanowienia o wstrzymaniu jej wykonania, do czasu zakończenia sprawy.
Zebrania wspólnot podtrzymują sąsiedzką więź
Choć często może nam się zdawać, że zebrania wspólnoty niepotrzebnie zabierają nasz czas, warto jednak w nich uczestniczyć. Na zebraniu nie tylko decydujemy o losach naszej wspólnoty, a także jej rozwoju, ale i dzielimy się i dyskutujemy o swoich spostrzeżeniach na temat „życia”nieruchomości. A co najważniejsze – poprzez uczestnictwo w zebraniach wspólnoty, podtrzymujemy dobre relacje z sąsiadami. A warto je pielęgnować, ponieważ nigdy nie wiadomo, kiedy możeprzydać nam się sąsiedzka pomoc.
O autorze
