Profile firm
Infobip InfobipTelekomunikacja
PKO Leasing PKO LeasingFinanse
Pracodawcy RP Pracodawcy RPOrganizacje
PZU S.A. PZU S.A.Ubezpieczenia
GPW GPWFinanse
Konsmetal KonsmetalBiznes
easyMarkets easyMarketsInwestycje
OptiBuy OptiBuyDoradztwo
Budownictwo

Warszawa największym rynkiem biurowym Europy Środkowej

2013.09.11 12:35
Autor:

Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym Europy Środkowej pod względem wolumenu transakcji najmu, istniejących zasobów i planowanej podaży nowej powierzchni – wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Cushman & Wakefield, porównującego cztery biurowe stolice regionu – Bratysławę, Budapeszt, Pragę oraz Warszawę. Całkowite zasoby powierzchni biurowej we wszystkich czterech miastach wynoszą obecnie ponad 11,5 mln mkw., co świadczy o ich znaczeniu jako kluczowych lokalizacji biznesowych.

 

Istniejące zasoby i podaż

Firma Cushman & Wakefield przeanalizowała rynek biurowy w stolicach państw Europy Środkowej na podstawie danych na koniec czerwca 2013 r. Warszawa przoduje pod względem całkowitych zasobów powierzchni biurowych spośród czterech stolic regionu. W stolicy Polski, w drugim kwartale, zasoby przekroczyły 4 mln mkw. Drugim rynkiem jest Budapeszt z ponad 3,164 mln mkw. Przewiduje się, że zasoby w Pradze powinny osiągnąć poziom 3 mln mkw. do połowy 2014 r. Bratysława dysponuje z kolei 1,466 mln mkw. powierzchni biurowej. W pierwszej połowie 2013 r. nowa podaż w Europie Środkowej wyniosła 197 700 mkw.

 

Pod koniec czerwca 2013 r. w Europie Środkowej w budowie pozostawało ponad 845 tys. mkw., z czego blisko 448 tys. mkw. w Warszawie i 291 400 mkw. w Pradze. Największym kompleksem biurowym w regionie, jaki oddany zostanie do końca 2013 r., będzie Miasteczko Orange, które dostarczy Warszawie 44 tys. mkw. nowej powierzchni. W dłuższej perspektywie w Warszawie najwięcej nowej powierzchni przybywać będzie na tzw. Bliskiej Woli, która jest atrakcyjną lokalizacją dla najemców szukających biur na obrzeżach Centralnego Obszaru Biznesu. Jedynie w okolicach samego Ronda Daszyńskiego w najbliższych latach pojawi się ponad 100 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

 

Czeska Praga odnotowuje znaczny wzrost nowych inwestycji biurowych w centrum miasta (w dzielnicy Praga 1). W budowie pozostaje obecnie 77 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A, która po ukończeniu zwiększy zasoby w tej dzielnicy o prawie 40%. Największy realizowany tam projekt, Florentinum (41 tys. mkw.), zostanie oddany do użytku w 2014 r.

 

„Biorąc pod uwagę liczbę planowanych projektów i aktywność najemców Warszawa i Praga dominują w regionie. Zwiększająca się podaż zaostrzy konkurencję między deweloperami, którzy będą starali się zawierać jak najwięcej umów przednajmu. Najemcy będą z kolei wywierali większą presję na deweloperach zarówno jeśli chodzi o czynsze, jak i zachęty pozaczynszowe. W dalszej perspektywie poprawa sytuacji ekonomicznej w Europie może przełożyć się na zmniejszenie tej presji. W Budapeszcie obserwujemy stabilizację rynku. W Bratysławie w dalszym ciągu możemy mówić o rynku najemcy” – mówi Jonathan Hallett, Partner Zarządzający firmy Cushman & Wakefield w Europie Środkowej.

 

„Rynek powierzchni biurowych w Warszawie w pierwszej połowie 2013 r. charakteryzował się rekordowo wysokim popytem na poziomie ponad 330 tys. mkw. Znaczącą część transakcji najmu stanowiły renegocjacje i konsolidacje firm zainteresowanych zwiększeniem efektywności powierzchni i redukcją kosztów. Podaż jest również rekordowo wysoka. Do końca 2015 r. deweloperzy planują dostarczyć na rynek warszawski ok. 500.000 mkw., z czego w budowie znajduje się ponad 400.000 mkw. Wskutek tego wzrasta wskaźnik pustostanów, który obecnie wynosi nieznacznie powyżej 10% i może wzrosnąć jeszcze bardziej. Powoduje to dużą presję na stawki czynszu i zaostrza konkurencję między deweloperami o pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu” – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor działu powierzchni biurowych w polskim oddziale Cushman & Wakefield.

 

Tabela 1Zasoby istniejącej powierzchni biurowej i powierzchnia w budowie w poszczególnych stolicach (stan na 30 czerwca 2013 r., dane w mkw.)

 

Europa Środkowa (łącznie cztery stolice)

Praga

Budapeszt

Warszawa

Bratysława

Całkowite zasoby powierzchni biurowej

11 519 025

2 877 500

3 164 225

4 011 150

1 466 150

Powierzchnia w budowie

845 230

291 400

52 500

447 930

53 400

Źródło: Cushman & Wakefield

Transakcje najmu

Według danych firmy Cushman & Wakefield całkowity wolumen transakcji najmu w pierwszej połowie roku we wszystkich czterech miastach wyniósł prawie 692 tys. mkw. To wynik lepszy zarówno od pierwszej, jak i drugiej połowy 2012 r. (popyt w pierwszej połowie 2012 r. w Europie Środkowej wyniósł 625 900 mkw.). Świadczy to o rosnącym zainteresowaniu najemców Europą Środkową.

 

Największy udział w popycie brutto w Europie Środkowej mają firmy zagraniczne, które przyciąga wysoko wykwalifikowana kadra, niższe koszty najmu, dobry standard budynków i stabilność gospodarcza. Region ten jest również atrakcyjny dla dużej liczby międzynarodowych firm zainteresowanych otwarciem centrów outsourcingowych, które coraz częściej świadczą zaawansowane usługi dla biznesu.

 

Tabela 2Wolumen transakcji najmu w I połowie 2013 r. w poszczególnych stolicach (dane w mkw.)

 

Europa Środkowa (łącznie cztery stolice)

Praga

Budapeszt

Warszawa

Bratysława

Wolumen transakcji najmu
w I połowie 2013 r.

691 900

166 340

145 670

333 900

45 990

Źródło: Cushman & Wakefield

 

Największą nową transakcją najmu zawartą w regionie w pierwszej połowie 2013 r. było wynajęcie 13 000 mkw. powierzchni w kompleksie biurowym Ochota Office Park w Warszawie przez podmiot z sektora publicznego. Natomiast największą renegocjację umowy najmu odnotowano w Pradze, gdzie Raiffeisen Bank wynajął ponownie 20 700 mkw. w City Tower. W Warszawie w dalszym ciągu podpisuje się najwięcej umów przednajmu spośród wszystkich stolic Europy Środkowej (prawie 52 tys. mkw. w pierwszej połowie roku).

 

Analitycy odnotowali również rekordowy wynik współczynnika ekspansji, czyli liczby metrów kwadratowych, o jakie najemcy zdecydowali się poszerzyć już wynajęte powierzchnie. Stało się to głównie dzięki rekordowej w skali całego regionu powierzchni prawie 39 tysięcy metrów kwadratowych, o jaką powiększyli swoje biura najemcy w Budapeszcie w pierwszym kwartale 2013 r.

 

Czynsze

Najwyższe odnotowywane czynsze w Centralnych Obszarach Biznesu we wszystkich czterech stolicach pozostają stabilne. Jedynie w Warszawie nieznacznie spadły i wynoszą obecnie 25,50 EUR/mkw./miesiąc. W Pradze i Budapeszcie najwyższe czynsze w najlepszych obiektach, w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, wynoszą 21 EUR, a w Bratysławie 15 EUR za mkw. miesięcznie. Czynsze są na atrakcyjnym poziomie w porównaniu ze stawką 112 EUR/mkw./miesiąc w londyńskiej dzielnicy West End – najdroższej lokalizacji biurowej świata według raportu firmy Cushman & Wakefield Office Space Across the World 2013.